上海房价收入比显著下降34%，购房压力减轻

假如把每一元钱都节省下来，假设不吃饭、不租房，也不向家里寄钱，普通人要多久才能在上海购得一套房产？这是过去常见的调侃，四年前这个问题的答案是需要26年。这意味着一位25岁开始工作的人，得等到51岁，这样一生的努力才能实现买房的梦想。然而，如今这个数字已缩短至17.2年。在短短四年间，时间缩减了8.8年，这也就是今天标题所提到的34%的变化。几年前，一位年轻人在一家媒体的调查中表示：“虽然上海离我家乡不远，而且很繁华，机会多，但想到将来成家会面临住房问题，我还是选择放弃留在大城市的想法。”这样的决定静默无声，却在无数年轻人的心中闪烁着摇摆与迷茫的光芒。如今，当房价收入比下降了34%，这样的抉择是否变得更加容易？

需要说明的是，以上数据基于二手房价格，不包括新房价格。在过去的半年里，售价在300万以下的房产保持了良好的市场活跃度。很多人对此感到困惑，人们拿着租售比、租金与月供、房价下跌等指标反复比较。但或许我们忽略了一个与普通人生活紧密相关的重要指标——房价收入比正在经历巨大的变化。根据数据显示，近六年来，上海二手房的成交平均总价在2022-2023年间达到了464万，而这一数字在接下来的三年分别降至432万、403万，直到最新的354万。这意味着四年间平均总价减少了110万，从全市层面来看，回落幅度为23.7%。与此同时，上海居民人均可支配收入也在增长，从2022年的79610元提升至2025年的91987元，增加幅度为15.5%。依据2025年抽样调查的家庭人数（2.24人），一个家庭年可支配收入从四年前的17.83万提升到如今的20.61万。因此，当房价下降与收入上升的因素叠加时，房价收入比重新回落至17.2倍。

然而，34%的下降只是一个全市平均，若把数据分解到不同的区域与房屋面积，便能看到不同的面貌。对于许多需要首套房的家庭而言，针对70至90平方米的二手房，套均总价已从385万降至274万，而相应的房价收入比则由21.6倍降至13.3倍，降幅达38.4%，超过全市的34%。在不同的区域中，这一情况更加显著。在内环范围内，50平方米以下房价收入比由4年前的19.3倍降至12.2倍，70到90平方米的下滑从42.9倍变为26.8倍；而中外环之间的分别降至7.4倍与16.7倍；在郊区的最新测得为2.4倍和6.9倍。降幅最大的组合大多集中在90平方米以下及中外环以外区域。这意味着在上海安家置业的门槛正在逐步降低。因此，当我们回看300万以下的市场活跃性时，对于那些在上海工作多年、已有一定积蓄和稳定收入的普通家庭来说，不再需要像三四年前那样，面对高房价时感到焦虑和无力，所带来的压力正在逐渐减轻。但我们仍须清醒地思考：17.2倍的房价收入比，真的算低吗？

根据一项国际机构的报告，全球范围内的房价收入比被明确分类，其中≤3的被认为是可负担的，而≥9则为极度不可负担。尽管这份报告的内容仅为建议，两种统计方法也有所不同。而且从大多数发达城市和国家的房价收入比来看，也远远超过了联合国人居署提供的标准。尽管如此，我们目前的17.2倍距离“轻松”这个词，仍然有不少距离。这是我们现在和未来都需要深思的问题。

好在，那些在普通买房者身上逐年累积的压力正在逐渐减轻。透过数据，我们可以更加直观地理解这一变化。以全市70-90平方米的套均总价为例，假设按50%的首付来计算，家庭唯一住房，全部商贷，贷款期限为30年，等额本息，契税1%等条件，进行简单对比。根据数据显示，2022年一套385万的房子，首付为192.5万，契税3.85万。因此，准备买房需要备齐约196.4万的现金。而截至2026年，这套房子的价格降到了274万，首付变为137万，契税则降至2.74万。这样一来，前期现金需求下降至大约139.7万，四年间首付减少了56.6万，这对于许多普通家庭来说无疑是一笔可观的 savings。同时，贷款本金由192.5万降至137万，利率从4.65%降至3.05%。这一调整直接导致月供从约9926元降至5813元，每月减少约4113元的支付，这一变动对于普通家庭来说是十分重要的，意味着月供的减轻为他们带来了缓解，这笔钱可以用于补充购房后开始变薄的存款。